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美楼市现危机 新屋建设奇缺
[ 编辑:dacheng | 时间:2019-07-31 11:04:39 ]
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美国楼市泡沫破灭10年之后,住宅兴建量竟接近60年来最低水平,主要障碍有建筑工人短缺、法规严苛、建材涨价、土地变贵等。人们担心楼市出现了新的危机。


美国住房建筑商协会(NAHB)预测,今年新屋开工数不超过90万套,而市场需求量将高达120万~130万套。这意味着又是建屋不足的一年。


堪萨斯城(KansasCity)联储局的数据称,平均每户家庭的房屋建设值接近60来最低点。而10年前的楼市泡沫造成大量超额供应,并助长金融危机。


既然美国经济前景看好,就业市场改善,住宅需求强劲,为什么有新住宅短缺问题,特别是独栋单一家庭房屋的供应?


全美房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家LawrenceYun表示,目前情况很特殊。此前的几轮经济复苏,住宅市场反弹都比较快,继而带动经济增长。


Yun强调,如果住宅建设能恢复正常,GDP增长很容易达到3%。


据调查,建筑行业主要困境之一是劳工短缺。从业者年薪可达数十万美元,却很难招人填满职缺。原因是行业不吸引年轻人,也不容易聘到具有技能的熟练工人。


一项统计称,该行业到2020年可能短缺150万名工人。


其次,监管法规也限制了建筑商和开发商的运营。根据NAHB首席经济师迪茨RobertDietz的说法,2011年至2016年的监管成本增长了29%,这进一步限制了待售房屋的供应。


Yun说明,其中一些法规是环保相关措施。迪茨补充,另外许多是前任政府颁布的劳工和土地使用规则。


金融危机后的衰退期间,建筑融资贷款有所下降,因为中小型金融机构受多德-弗兰克(Dodd-Frank)法规监管。


不过,国会正设法废除冲击小型机构的法规。Yun认为,这有助推动独栋单家庭住宅的兴建。再者,政府新关税对一些建筑商起到了阻遏作用。


去年征收加拿大木材进口的关税,本月新添的钢铁和铝进口税,使建筑材料更加昂贵,令他们业务推展停顿。



Yun表示,关税或许不算主要关键点,但属额外成本,可能会转嫁给消费者,或者抑制建商建盖低价住宅,部分因土地价格上涨,使得利润微薄。而这部分房屋正是最为短缺的。


另外,待售房屋供应量减少,加上需求强劲,意味着抬升屋价,对首次购房者形成更多障碍。1月份首购族仅占成屋交易量的29%;一般认为至少达40%的市场才算是健康。


屋价持续上涨,目前已超过楼市荣景期的高峰。2017年凯斯-席勒全美屋价指数上涨6.3%;这涨幅是薪资增长的2倍、通帐率的3倍。另据NAR和房地美(FreddieMac)估计,2018年楼价中位值将增长3.5%。


美联储逐步加息,房贷利率也连连上升,目前30年期固定按揭利率4.28%,恐怕进一步遏制楼市。


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